■ 解讀

　　貸款額度

　　購買首套90平方米以下自住住房的，個(gè)人信用等級為AAA級，貸款最高額度上浮30%；個(gè)人信用等級為AA級，貸款最高額度上浮15%。

　　購買90平方米以上非政策性住房和第二套住房的，貸款最高額度不再上浮，且不超過80萬元。

　　購買經(jīng)濟(jì)適用房的低收入職工，貸款額度不受月收入限制。

　　首付比例和利率

　　購買第二套住房的貸款首付款比例不得低于70％、貸款利率為同期首套住房貸款利率的1.1倍；“無房有貸”申請者仍執(zhí)行貸款首付款比例不得低于60％、貸款利率為同期首套住房貸款利率1.1倍的政策。

　　還款金額

　　人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上不低于其月收入的50％。

　　月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，應(yīng)不低于住房公積金的月繳存額，使住房公積金全部用于住房消費(fèi)。

　　1 提取記錄寫入認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

　　首套自住住房如何認(rèn)定？昨日公布的新政也明顯加嚴(yán)。此前，公積金貸款對于二套房的認(rèn)定為“認(rèn)房又認(rèn)貸”，即只要名下有房或是有貸款記錄的，都將被認(rèn)定為二套房。但新政規(guī)定，通過北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)、中國人民銀行征信系統(tǒng)和北京住房公積金管理系統(tǒng)及其他盡責(zé)調(diào)查，查詢借款申請人無住房記錄、無個(gè)人住房貸款記錄、無住房公積金購房提取記錄的，為首套自住住房。

　　這意味著，除了“認(rèn)房又認(rèn)貸”，只要有過公積金購房提取記錄的，也將被認(rèn)定為二套房。比如之前全款購房后，購房人提取過公積金，即便房子已賣出，也沒有過貸款記錄，但也不會(huì)被認(rèn)定為首套房。將提取記錄加入首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，這在北京還是首次。

　　不過，這只限于公積金購房提取記錄，而如果是因租房、裝修等其他非購房的情況提取公積金，則與首套房的認(rèn)定無關(guān)。

　　2 二套房貸款額度不上浮

　　目前，北京公積金貸款的最高額度為80萬元，每個(gè)人貸款額度是根據(jù)貸款人的月收入等因素確定的。不過，對于《個(gè)人信用評估報(bào)告》評定的信用等級為AAA級的借款申請人，貸款額度可上浮30%，即104萬元；AA級的借款申請人，貸款額度可上浮15%，即92萬元。

　　新政中收緊了公積金貸款額度。新政提出，根據(jù)借款申請人的月收入確定貸款額度。借款申請人每月償還貸款后，保留的人均生活費(fèi)不得低于北京市的基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。不過，購買經(jīng)適房的低收入借款申請人，貸款額度可不受月收入限制。

　　此前公積金貸款額度確定標(biāo)準(zhǔn)中，要保留的生活費(fèi)為400元，此次新政中的基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按照相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)，為每月不低于980元。如果借款申請人為單身的，每月保留生活費(fèi)至少980元；借款申請人為已婚的，每月保留生活費(fèi)至少1960元。此次要保留的生活費(fèi)增加了將近一倍，這意味著可以貸款的額度會(huì)相應(yīng)降低。

　　此外，上浮標(biāo)準(zhǔn)與購買住房面積大小以及申請人信用等級有關(guān)。

　　3 月還貸額不低于月繳存額

　　新政此次首次限定了借款申請人的月還款額。借款申請人月還款額在不低于貸款月最低還款額的基礎(chǔ)上，原則上應(yīng)不低于其住房公積金月繳存額。公積金中心相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不低于住房公積金月繳存額是不低于單位繳存部分與個(gè)人繳存部分之和。如果借款申請人已婚，月還款額則應(yīng)不低于夫妻雙方住房公積金的月繳存額之和。

　　同時(shí)新政還規(guī)定，如果借款申請人人均月收入超過北京市職工月平均工資3倍（含）以上的，其月還款額原則上應(yīng)不低于其月收入的50%。相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這是為了避免高收入家庭長期占用貸款資金。北京市2011年度職工月平均工資為4672元，月平均工資3倍即14016元。借款申請人為單身的，月收入在14016元以上，月還款額原則上應(yīng)不低于月收入的50%，即7008元及以上；借款申請人為已婚的，夫妻雙方月收入之和在28032元（含）以上，月還款額原則上應(yīng)不低于夫妻雙方月收入之和的50%，即14016元及以上。

　　對于借款申請人的月收入如何確定，這位負(fù)責(zé)人說，月收入原則上按公積金月繳存額反推方式確定，比如個(gè)人月繳存額為1200元的，按照12%的繳存比例，其月收入則為1萬元。

　　4 購政策房貸款需繳6個(gè)月

　　新政規(guī)定，借款申請人原則上申請貸款前12個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。購買政府部門審批的政策性住房的借款申請人，原則上應(yīng)建立住房公積金賬戶12個(gè)月（含）以上，申請貸款前6個(gè)月應(yīng)足額連續(xù)繳存住房公積金，且申請貸款時(shí)處于繳存狀態(tài)。

　　相關(guān)負(fù)責(zé)人解讀說，此次主要是在購買政策房的公積金貸款上有所加嚴(yán)。此前只需要在貸款前繳存1個(gè)月即可，而此次要求連續(xù)6個(gè)月繳納，是為了避免出現(xiàn)繳存一兩個(gè)月的公積金后即申請貸款或通過補(bǔ)繳方式達(dá)到繳存要求等情況。

　　北京是國五條出臺(tái)后，第一個(gè)明確上調(diào)二套房首付額度的城市。相比其他城市的調(diào)控文件，北京國五條落地政策力度最大，在保護(hù)自住的前提下，最大力度地打擊了投資投機(jī)需求。 --中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)張大偉

　　二套房公積金貸款首付比例提升至70%，以及“認(rèn)房又認(rèn)貸”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，對合理的改善性購房需求有一定誤傷。不過，對名下無房但有過貸款記錄的購房人仍執(zhí)行不低于60%的貸款首付比例，在一定程度上緩解了部分改善性購房需求的首付壓力。 --偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉